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一、少計收入篇
1、假按揭的稅務(wù)處理。
在稽查實踐中發(fā)現(xiàn)，假按揭有三個特征，一是按揭購房人多是本單位職工；二是，將按揭貸款的利息在財務(wù)費(fèi)用中列支；三是，按揭款項，企業(yè)往往不申報預(yù)售收入，而是將收到的按揭款項轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)付款”或“短期借款”，常期掛賬而不結(jié)轉(zhuǎn)收入。稅務(wù)機(jī)關(guān)查到后，就聲稱自己是“假按揭”，實質(zhì)上是一種融資行為，不應(yīng)當(dāng)納稅。
在本案件中該企業(yè)一是將按揭款項支付的利息在稅前扣除，而這些按揭款項是以個人名義貸款而來，屬于同企業(yè)無關(guān)的支出，因此不允許在稅前扣除，僅此一項調(diào)增利息費(fèi)用就有比較大的數(shù)額。同時對企業(yè)其取得按揭款項未按照預(yù)售規(guī)定繳納稅款的行為進(jìn)行了處罰。
二是，該企業(yè)聲稱自己屬于假按揭，不是實際的銷售收入，不應(yīng)當(dāng)計入應(yīng)納稅所得額。
檢查人員認(rèn)為**律形式上來看，既有銷售合同，也有按揭收款，而認(rèn)定為假按揭則證據(jù)不充分，因此企業(yè)認(rèn)為是假按揭的證據(jù)不予采信，如果不是假按揭的情況下，其財務(wù)費(fèi)用屬于無關(guān)支出，自然也不允許扣除。
實際上，即使認(rèn)定企業(yè)為假按揭，其利息屬于非法性質(zhì)的支出，其利息支出是否允許扣除也是存在爭議的。其焦點(diǎn)在于假按揭取得的資金，是否按照其表面的法律形式記收入，繳納稅款，目前各地對此問題一直存在爭議，本案的檢查人員認(rèn)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)稅。
國家稅務(wù)總局在2007年房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項檢查工作總結(jié)中，也是認(rèn)定假按揭需要繳稅的。原文如下：“二是向購房者收取的住房按揭貸款轉(zhuǎn)入“短期借款”或“其他應(yīng)付款”科目，長期掛賬不申報納稅。主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)公司以一房多售或以虛假按揭貸款的名義向銀行騙取信貸資金，造成事實的應(yīng)繳未繳稅款。”吹牛要補(bǔ)稅，我也同意。
2、以借款的方式收取預(yù)售房款。
有以下幾個特征，一是借款沒有利息，二是借款將來要轉(zhuǎn)為房款。這樣的借款在稅收上定性為房款定金，屬于預(yù)售收入的范疇，不但要繳納營業(yè)稅，而且要繳納所得稅。
一般來說，屬于未辦理預(yù)售許可證的情況下的非法預(yù)售。
3、非法預(yù)售，將預(yù)售款項打入老板個人賬號，再以向老板個人借款的名義將款項借入，以滿足支出的需要。
認(rèn)為這是典型的偷稅手法。不因為非法預(yù)售而減除其納稅責(zé)任。
4.房地產(chǎn)企業(yè)少計租賃收入。地產(chǎn)企業(yè)取得租賃收入不記賬是常見的涉稅問題，主要查看其租賃合同以及租賃業(yè)發(fā)票的開具情況，查出租賃收入很重要的方法就是到現(xiàn)場核實是否有租戶存在。
查出少計租賃收入要仔細(xì)將已售房屋同實地查看的情況核對，如果已售房屋中沒有出售，而現(xiàn)場查看有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在營業(yè)，則很可能是出租未計收入
5.銷售地下室、地下車位，記在預(yù)收賬款，未做銷售收入。在稽查中，要特別注意對地下室、人防設(shè)施、地下車庫是否作為銷售收入，計入應(yīng)納稅所得額，要仔細(xì)看合同，看這些收入是否記在往來賬，未結(jié)轉(zhuǎn)收入，或者干脆將款項打在個人銀行卡上，隱瞞收入。
本案的查出方法是看預(yù)收賬款的組成情況，對照銀行存款賬，看其是否全額納稅。
在檢查中，要特別注意對人防設(shè)施以及地下室，開發(fā)企業(yè)是如何處理的？檢查方法有兩個，一是審查銷售合同，看是否有補(bǔ)充合同。二是，檢查其他應(yīng)付款或者預(yù)收賬款科目，檢查資金流。三是，直接到現(xiàn)場去數(shù)車位的銷售情況。四是，到物業(yè)公司檢查車位的出租出售情況。
目前對于人防設(shè)施作為車位，并且取得租金收入或者出讓收入，應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，這點(diǎn)在政策上沒有任何疑義，但是在所得稅的成本有兩種觀點(diǎn)：
*9種觀點(diǎn)：人防設(shè)施屬于取得收益權(quán)的公共配套設(shè)施，其成本應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計算，因此其成本應(yīng)當(dāng)在成本對象的總開發(fā)成本中剔出。
第二種觀點(diǎn)：人防設(shè)施本身在法律上的定位就屬于國家所有，雖然取得了收益權(quán)也不改變其定位，因此只需要將其租金收入直接記入銷售收入，不用將其開發(fā)成本在總成本中剔出。
總局在制定計稅成本辦法時，傾向于第二種觀點(diǎn)。國稅發(fā)[2009]31號文件已經(jīng)明確按照第二種方法計算。
6.外商投資企業(yè)的“其他應(yīng)付款科”、“應(yīng)付賬款”科目，多年掛賬，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。根據(jù)國稅發(fā)【1999】195號文件規(guī)定，“企業(yè)的應(yīng)付未付款，債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計入企業(yè)當(dāng)年收益計算繳納企業(yè)所得稅。
”在稽查實踐中，一是關(guān)注“資本公積”科目，看是否有將無法支付的應(yīng)付款項，轉(zhuǎn)作資本公積的情況，如果有，則坐實了應(yīng)當(dāng)計入應(yīng)納稅所得額。二是關(guān)注“應(yīng)付賬款”和“其他應(yīng)付款”的賬齡，若果期限較長，要看是否可以根據(jù)195號文件的規(guī)定調(diào)整應(yīng)納稅所得額。三是關(guān)注應(yīng)付款項長期掛賬，且已經(jīng)取得了發(fā)票的情況下，其對應(yīng)的開發(fā)成本是否真實，必要時可以采取外部調(diào)查的方法，查明事實真相。
內(nèi)資企業(yè)是否要將超過3年的應(yīng)付款項調(diào)整應(yīng)納稅所得額，目前存在爭議，各省也執(zhí)行不一。
依據(jù)1：2006版本的納稅申報表附表一的填表說明，第25行“因債權(quán)人原因確實無法支付的應(yīng)付款項”：填報納稅人應(yīng)付未付的三年以上應(yīng)付帳款及已在成本費(fèi)用中列支的其他應(yīng)付款。
依據(jù)2：國家稅務(wù)總局第13號令第五條規(guī)定，企業(yè)已申報扣除的財產(chǎn)損失又獲得價值恢復(fù)或補(bǔ)償，應(yīng)在價值恢復(fù)或?qū)嶋H取得補(bǔ)償年度并入應(yīng)納稅所得。因債權(quán)人原因確實無法支付的應(yīng)付賬款，包括超過三年以上未支付的應(yīng)付賬款，如果債權(quán)人已按本辦法規(guī)定確認(rèn)損失并在稅前扣除的，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。
河北省國稅局在冀國稅函[2007]23號文件中指出，當(dāng)有證據(jù)證明債權(quán)人出現(xiàn)以下情況之一時，債務(wù)人拖欠的三年以上的應(yīng)付賬款，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅：
1.債權(quán)人被依法宣告破產(chǎn)、撤銷（包括被政府責(zé)令關(guān)閉）、吊銷工商營業(yè)執(zhí)照、死亡、失蹤等；
2.債權(quán)人已按規(guī)定確認(rèn)損失并已在稅前扣除，我個人傾向于第二種處理方法，企業(yè)可以第二種意見同稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通協(xié)調(diào)。
二、加大成本篇
都知道開發(fā)商偷稅，無外乎隱瞞收入和加大成本，問題的關(guān)鍵是如何加大成本，如何隱瞞收入？本條將開發(fā)企業(yè)加大成本的實際案例列示其加大成本的手法。
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目前我國的所得稅管理，實質(zhì)上依然是“以票控稅”，開發(fā)企業(yè)要加大開發(fā)成本，首要的就是尋找假票或者真票虛開。因此檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，也要緊緊抓住發(fā)票檢查，作為突破口。
具體來說分為“有沒有”、“真不真”“實不實”三個層次。
1、某公司匯繳期間，開發(fā)產(chǎn)品已完工，因為沒有支付款項，對方不開具發(fā)票，因此以預(yù)算數(shù)字作為列支開發(fā)成本的依據(jù)，少繳納企業(yè)所得稅。
說來說去，還是發(fā)票的問題，這個項目很好檢查，檢查開發(fā)成本的發(fā)票要抓住幾個要素。一是，有沒有。即所有列支開發(fā)成本的項目，是否有發(fā)票?？梢粤谐龀杀卷椖勘韥頇z查。二是，真不真。列支開發(fā)成本雖然有發(fā)票，看發(fā)票是否真實，對于貨物發(fā)票，可以通過ctais系統(tǒng)查詢。對于地稅發(fā)票可以到地稅局外調(diào)，因為營業(yè)稅發(fā)票要求屬地征收，因此營業(yè)稅發(fā)票均在當(dāng)?shù)亻_具，比較容易開具。三是，實不實。雖然發(fā)票是真實的，但是要通過其他的輔助資料判斷業(yè)務(wù)是否真實發(fā)生，或者是雖然有業(yè)務(wù)真實發(fā)生，但是取得“大頭小尾”的陰陽票。業(yè)務(wù)實不實。即所謂的真票虛開問題。
以發(fā)票未起點(diǎn)，圍繞以上三個方面就可以將開發(fā)產(chǎn)品的總開發(fā)成本真實性檢查清楚。總開發(fā)成本檢查清楚后，將圍繞開發(fā)成本的計算去檢查，重點(diǎn)核查總可售面積和已售面積的真實性。以上幾個方面是檢查開發(fā)成本的簡單流程。
2、匯算清繳期滿后，未取得發(fā)票在稅前扣除。該問題其實就是所謂白條列支成本，本案中不允許稅前扣除。
需要思考的是，如果匯算清繳期滿后，
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