克孜勒蘇柯爾克孜會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主要手段(二)

　　房地產(chǎn)企業(yè)開征外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅，且稅率不同；對(duì)內(nèi)資企業(yè)開征房產(chǎn)稅和土地使用稅，而對(duì)涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，并且僅對(duì)房產(chǎn)征稅，對(duì)地產(chǎn)不征稅；對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，而對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)則不征收此項(xiàng)稅費(fèi)；對(duì)內(nèi)資企業(yè)征收耕地占用稅，而對(duì)外資企業(yè)不征收。此外，我國(guó)還對(duì)外資企業(yè)實(shí)行了全面的所得稅優(yōu)惠政策，使得外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)過輕。所有這些都加劇了內(nèi)外資企業(yè)之間的不平等競(jìng)爭(zhēng)。一些內(nèi)資企業(yè)為了鉆政策的空子，達(dá)到少交稅的目的，將公司注冊(cè)為外資企業(yè)。這種“假外資真內(nèi)資”的現(xiàn)象并不少見。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅收的原因分析

　　房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)行稅制下繳納地方稅種最多的行業(yè)，涉及稅（費(fèi)）種類多達(dá)十幾個(gè)，其中偷逃稅比例較高的稅種都集中在營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅種上。究其根源主要有以下幾方面原因：

　?。ㄒ唬┪覈?guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策繁雜，給納稅人自行申報(bào)納稅帶來難度，同時(shí)也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能。房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅制結(jié)構(gòu)不合理。在房地產(chǎn)業(yè)目前的鏈條中，從土地使用權(quán)的取得到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種有12個(gè)。由于涉及的稅種多，且各稅種的征收環(huán)節(jié)和計(jì)稅依據(jù)各不相同，這些繁雜的稅種和計(jì)算過程有點(diǎn)讓內(nèi)行記不住，外行看不懂，造成征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴(yán)重。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅費(fèi)多，負(fù)擔(dān)重，使企業(yè)稅負(fù)重，增加了建房成本，讓部分房地產(chǎn)企業(yè)偷起稅來“理直氣壯”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)階段稅費(fèi)少、稅負(fù)輕，而流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多、稅負(fù)重，這種稅制結(jié)構(gòu)更進(jìn)一步鼓勵(lì)了房地產(chǎn)企業(yè)投機(jī)，致使逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。此外，內(nèi)外有別的兩套稅制，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不公平競(jìng)爭(zhēng)，也使得內(nèi)、外資房產(chǎn)企業(yè)的偷稅手段更復(fù)雜、更隱蔽。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較復(fù)雜的社會(huì)背景，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅收的有利條件和逃避打擊的保護(hù)傘。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大致可分為兩類，一類是職能部門下設(shè)的“三產(chǎn)”或“集體”企業(yè)，利用部門優(yōu)勢(shì)從事房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)；另一類是一部分下海經(jīng)商的能人和部分具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力的人，組建了有限責(zé)任公司（有的實(shí)際就是一個(gè)人的股份，實(shí)為個(gè)體老板），他們與政府及相關(guān)職能部門有著千絲萬縷的聯(lián)系，或具有很強(qiáng)的活動(dòng)能力，才能在項(xiàng)目立項(xiàng)、融資、開發(fā)、銷售等多環(huán)節(jié)中闖關(guān)成功。因此，為了追求高額利潤(rùn)，抓住行業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性，他們利用其自身影響力和擁有的各種社會(huì)資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管，抓住稅收監(jiān)管的空檔和漏洞以及對(duì)偷逃稅的處罰不力等因素，采取各種復(fù)雜隱秘的手段，千方百計(jì)偷逃國(guó)家稅收。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)不僅能給地方政府帶來滾滾的財(cái)源，而且能為地方政府樹立良好的社會(huì)形象，在短期利益驅(qū)動(dòng)下，地方政府或多或少地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行干預(yù)，無形中為房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款充當(dāng)了“保護(hù)傘”。如有的地方政府為加快城市建設(shè)，減輕財(cái)政支出壓力，在招標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中附加配套開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，并越權(quán)做出稅收減免承諾，要求稅務(wù)部門提供稅收優(yōu)惠，或擅自擴(kuò)大稅收優(yōu)惠政策享受的范圍，嚴(yán)重?fù)p害了稅法的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)過多、時(shí)間過長(zhǎng)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程看，一個(gè)合法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要經(jīng)歷土地使用許可證的申請(qǐng)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和投資計(jì)劃審批、規(guī)劃和施工許可申請(qǐng)，而在辦理這些申請(qǐng)和許可期間，已經(jīng)發(fā)生了部分開發(fā)成本及費(fèi)用，但這些成本費(fèi)用的支付都是在稅務(wù)管理和納稅申報(bào)事項(xiàng)前發(fā)生的。稅務(wù)部門在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品事后才能介入管理，因而不能有效監(jiān)控、準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中形成的成本費(fèi)用信息。加上目前現(xiàn)行稅收政策規(guī)定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是土地增值額，企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用其產(chǎn)品開發(fā)周期較長(zhǎng)或先后滾動(dòng)開發(fā)的行業(yè)特性，不按財(cái)務(wù)制度和稅法規(guī)定進(jìn)行正確的財(cái)務(wù)核算和納稅申報(bào)，使得房地產(chǎn)行業(yè)成了偷逃稅的重災(zāi)區(qū)。

　?。ㄋ模┒悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法行為打擊力度不夠，監(jiān)管不力，客觀上為房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款提供了機(jī)會(huì)。首先，稅務(wù)機(jī)關(guān)與其他行政管理部門之間的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目信息交流較少，自身也不具備收集相關(guān)信息的手段，無法在房地產(chǎn)開發(fā)過程中有效地參與管理和監(jiān)控，客觀上給了房地產(chǎn)業(yè)納稅人偷逃稅款的機(jī)會(huì)。其次，稅務(wù)部門的稅收檢查一般是以年度為單位，但房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是跨年度、跨地域滾動(dòng)開發(fā)，流動(dòng)性比較大，很容易造成虧損的假象。不少開發(fā)商往往是一個(gè)樓盤還沒有賣完，沒有等到結(jié)算，就用賣房款去開發(fā)另一個(gè)樓盤，盡管一個(gè)一個(gè)樓盤銷售了，但是賬面上卻一直是虧損的。還有的開發(fā)商拿到一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司，等這個(gè)項(xiàng)目完成后立即注銷舊公司成立新公司，利用“注舊辦新”的方式偷逃稅款。再次，稅務(wù)人員在查處涉稅案件過程中受到各種因素干擾，以補(bǔ)代罰、以罰代刑，導(dǎo)致行政處罰力度低。偷逃稅成本低廉是造成該行業(yè)納稅人屢查屢犯，屢教不改的重要原因。

　　四、防范和治理房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的對(duì)策

　　為加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，國(guó)家稅務(wù)總局近年來連續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，如國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅問題的通知》、國(guó)稅發(fā)[2004]100號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》、國(guó)稅發(fā)[2005]82號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》和國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件。這些文件明確規(guī)定加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管。各級(jí)地稅稽查部門也加緊了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的專項(xiàng)檢查，但要根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問題，除加強(qiáng)稅收征管，加大查處力度外，關(guān)鍵是要加快稅制改革，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。

　　（一）全面構(gòu)建實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化征管體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)各稅種的系統(tǒng)控管，從征管環(huán)節(jié)防止房地產(chǎn)業(yè)稅收流失

　　從房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款的手段和原因來看，納稅人偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。由于涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴(yán)重。但是，房地產(chǎn)稅收諸稅種征管所依據(jù)的基礎(chǔ)信息大致相同，通過實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化征管體系，可以強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收諸稅種的稅源控管，從而減少稅收流失，使房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化提高到有效的水平。強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收一體化管理，重點(diǎn)應(yīng)采取以下五個(gè)方面的措施：

　　一是稅務(wù)部門要與計(jì)劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料和相關(guān)信息，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強(qiáng)納稅人信息的真實(shí)性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查及到相關(guān)部門核實(shí)情況。稅務(wù)人員只有通過實(shí)地調(diào)查和核實(shí)，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。

　　二是統(tǒng)一執(zhí)行房地產(chǎn)交易企業(yè)所得稅和土地增值稅的預(yù)繳制度，對(duì)所有的房地產(chǎn)交易收入在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，一律先預(yù)征企業(yè)所得稅和土地增值稅，直至項(xiàng)目銷售完畢進(jìn)行結(jié)算后再對(duì)其進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

　　三是改進(jìn)稅收征管手段，提高管理效率。加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本審核和票據(jù)的審核管理力度，提高建安企業(yè)的工程成本真實(shí)性和準(zhǔn)確性，盡量防止房地產(chǎn)企業(yè)利用假合

 　　　　

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