投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨或自用房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)與賬面價(jià)的差額600嗎？

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• .同學(xué)
  存貨或自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，當(dāng)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時(shí)差額計(jì)入資本公積而非公允價(jià)值變動(dòng)損益
  • 王老師
    因?yàn)榇尕浐妥杂梅康禺a(chǎn)一般都是用成本法計(jì)量的，如果變成了投資性房地產(chǎn)，就會(huì)變成公允價(jià)值計(jì)量，而這個(gè)轉(zhuǎn)變可能非常巨大，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)你也知道，我們說(shuō)，利潤(rùn)是為了反映企業(yè)的盈利能力，而這個(gè)房地產(chǎn)的增值實(shí)際上和企業(yè)的營(yíng)運(yùn)和盈利能力沒(méi)有關(guān)系，它是一個(gè)不是我企業(yè)能夠控制的東西，而且進(jìn)入利潤(rùn)表的話影響巨大，最關(guān)鍵的是，是自用的還是投資性房地產(chǎn)是很容易操縱的，是很大程度上依賴于管理層的判斷的，那么，如果可以計(jì)入利潤(rùn)的話，就會(huì)使得損益表的水分很大。
    舉個(gè)例子，某房子，原來(lái)是企業(yè)自用的，辦公樓，視為自用的房地產(chǎn)，2000年建成的，成本100萬(wàn)，現(xiàn)在，今年企業(yè)利潤(rùn)很差，為了達(dá)到上市的要求，管理層決定把它轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y性房地產(chǎn)，開了個(gè)董事會(huì)，決定用來(lái)出租了，我的員工另外租房子辦公區(qū)。現(xiàn)在這房子公允價(jià)值已經(jīng)200萬(wàn)了，這樣，如果進(jìn)入損益的話，就讓企業(yè)平白多出了100萬(wàn)的利潤(rùn)，這個(gè)對(duì)股東是個(gè)很大的誤導(dǎo)，因?yàn)槠髽I(yè)真賺了這么多錢，其實(shí)沒(méi)有，只是我管理層改變了對(duì)它的判斷。第二年，如果企業(yè)再改變一次判定，又自用了，如果一次進(jìn)入損益的話，就會(huì)極大地影響利潤(rùn)表的報(bào)告價(jià)值，這兩年的利潤(rùn)差別就很大，光這一項(xiàng)就差了200萬(wàn)，但是實(shí)際上企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力沒(méi)有發(fā)生變化，這樣就使得利潤(rùn)極易被操縱，所以，現(xiàn)行的規(guī)定是進(jìn)入資本公積，不能進(jìn)損益。
• 布同學(xué)
  自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。 ( )
  • 稅老師
    錯(cuò)誤 答案解析：
    [解析] 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積(其他資本公積)，計(jì)入所有者權(quán)益。
• B同學(xué)
  投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額為什么記入了不同的賬戶？
  • 申老師
    只有自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為“以公允價(jià)值計(jì)量”的投資性房地產(chǎn)差額才記入資本公積，原因是目前我國(guó)的實(shí)際情況自用的房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其公允價(jià)值，那么自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，其差額肯定是正數(shù)而且數(shù)額巨大，如果這部分差額記入損益也就是“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，會(huì)使得當(dāng)年的利潤(rùn)暴增，所以很多人會(huì)利用這個(gè)空子虛調(diào)利潤(rùn)，國(guó)家為了避免這種情況，所以規(guī)定這個(gè)差額記入資產(chǎn)負(fù)債表中所有者權(quán)益科目“資本公積”，以防止企業(yè)虛調(diào)利潤(rùn)。
    所以，自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為“以公允價(jià)值計(jì)量”的投資性房地產(chǎn)，差額一定要記入“資本公積”科目，其他模式的轉(zhuǎn)換因?yàn)椴淮嬖谶@種嚴(yán)重問(wèn)題，所以，差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”影響損益。