進(jìn)行土地增值稅清算，那就是新建房嗎？

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• C同學(xué)
  房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行土地增值稅清算？
  • 陳老師
    你好?。ㄒ唬┘{稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： 1：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 2：整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；　 3：直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 （二） 同時(shí)，對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 1：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2:取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3:納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算； 4:?。ㄖ陛犑校┒悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況. 流程： 1、當(dāng)項(xiàng)目符合清算條件時(shí)，向稅局申請(qǐng)清算。 2、先做一個(gè)測(cè)算。 3、找一家稅務(wù)師事務(wù)所幫忙出鑒證報(bào)告和申報(bào)表。這里找的稅務(wù)師事務(wù)所的工作人員第一開始會(huì)按照比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)來給出底稿，要有足夠的準(zhǔn)備，得有好幾個(gè)回合的溝通，達(dá)到要的標(biāo)準(zhǔn)又不觸犯發(fā)售法規(guī)的情況下，同意讓稅務(wù)師事務(wù)所出報(bào)告，最好找兩家以上的稅務(wù)師事務(wù)所出鑒證。 4、出來鑒證之后，去稅務(wù)局交相關(guān)資料。 5、稅局會(huì)組織清算小組，會(huì)有好幾個(gè)人，等他們?nèi)藛T都到齊了開始審核，中間會(huì)有很多的地方需要溝通的。 6、他們審核完畢，認(rèn)了申報(bào)的數(shù)據(jù)或者認(rèn)了他們清算出來的數(shù)據(jù)。 7、通知你交稅，會(huì)下個(gè)通知單，15日之內(nèi)把稅交了就算結(jié)束了。
• Y同學(xué)
  房產(chǎn)企業(yè)何時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算
  • L老師
    符合下列情形之一就要進(jìn)行清算：
    1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的
    2、整體轉(zhuǎn)讓為竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的
    直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
• 蘇同學(xué)
  土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作（如何進(jìn)行土地增值稅清
  • 羅老師
    土地增值稅清算的條件：
    1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
    2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
    3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
    清算流程：
    一、取得土地使用權(quán)所支付金額的分配
    二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的分配
    1、分期開發(fā)的，如果各期完工情況不同，應(yīng)按建筑面積法對(duì)各期開發(fā)成本進(jìn)行分?jǐn)?br />2、在同一期開發(fā)成本中，應(yīng)按層高系數(shù)法對(duì)不同類型的房屋進(jìn)行開發(fā)成本的分配
    三、開發(fā)費(fèi)用的分配
    財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
    四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的分配
    房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故不允許單獨(dú)再進(jìn)行扣除。允許扣除的只有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。地方教育費(fèi)附加能否在此項(xiàng)扣除，具體要看當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定。核定允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金金額，按轉(zhuǎn)讓不同類型房地產(chǎn)收入與稅金配比原則進(jìn)行分配。
    五、財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)的分配
    根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字[1995]第6號(hào))第七條第(六)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。即加計(jì)扣除數(shù)=(土地款+開發(fā)成本)×20%。計(jì)算出加計(jì)扣除數(shù)后也按照層高系數(shù)法對(duì)已售的不同類型的房屋進(jìn)行分?jǐn)偂?br />六、匯總不同類型房屋的扣除項(xiàng)目金額
    1、普通住宅扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除。
    2、非普通住宅扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除。
    3、商用房扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除
    七、計(jì)算不同類型房屋的增值額
    1、普通住宅增值額=普通住宅銷售收入-普通住宅扣除金額。
    2、非普通住宅增值額=非普通住宅銷售收入-非普通住宅扣除金額。
    3、商鋪增值額=商鋪銷售收入-商鋪扣除金額。
    八、計(jì)算不同類型房屋的增值率
    1、普通住宅增值率=普通住宅增值額/普通住宅扣除金額。
    2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值額/非普通住宅扣除金額。
    3、商鋪?zhàn)≌鲋德?商鋪增值額/商鋪扣除金額。
    九、查找土地增值稅稅率
    納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
    十、計(jì)算土地增值稅
    土地增值稅稅額=增值額×使用稅率-扣除金額×速算扣除數(shù)