房地產(chǎn)收入確認(rèn)條件

我們所說的房地產(chǎn)收入通常指的是房產(chǎn)企業(yè)從營業(yè)活動(dòng)中所獲得的所有收入，它通常指的是經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)收入。經(jīng)營收入一般指的是房產(chǎn)企業(yè)將商品房對(duì)外銷售或出租所獲得的收入。其他業(yè)務(wù)收入指的是商品房售后服務(wù)、建材銷售收入等等。
一、總體規(guī)定
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》規(guī)定，銷售商品確認(rèn)收入應(yīng)該具有以下四個(gè)條件：
1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；
2、企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出商品實(shí)施控制；
3、與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；
4、相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。 二、兩種常見提法探討
關(guān)于上述收入確認(rèn)的四個(gè)條件，在房地產(chǎn)企業(yè)具體怎么應(yīng)用呢？在實(shí)務(wù)工作中，有兩種常見提法，筆者均不予認(rèn)可。
一種提法：在收到預(yù)售房款或簽字正式銷售合同后便可確認(rèn)收入。針對(duì)這種提法，筆者認(rèn)為不符合上述標(biāo)準(zhǔn)第一條“企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和包材轉(zhuǎn)移給購買方”，因此不應(yīng)予以確認(rèn)。
另外一種提法：只有產(chǎn)權(quán)過戶方能確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。針對(duì)此種提法，筆者認(rèn)為產(chǎn)權(quán)過戶涉及多個(gè)政府部門，是僅具法律形式意義的收入實(shí)現(xiàn)，與真實(shí)情況也有出入，有推遲確認(rèn)收入之嫌，不符合“實(shí)質(zhì)重于形式”原則。 三、相對(duì)準(zhǔn)確的觀點(diǎn)
正確、真實(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的收入實(shí)現(xiàn)，應(yīng)具備以下四項(xiàng)具體條件：
1、工程已經(jīng)竣工并驗(yàn)收合格；
2、具有經(jīng)購買方認(rèn)可的結(jié)算通知書；
3、履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價(jià)款已經(jīng)取得或確信可以取得；
4、成本能夠可靠地計(jì)量。
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