一、征稅范圍
（一）基本規(guī)定
在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅。
1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。土地所有者出讓土地使用權(quán)和地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。
2、銷售不動產(chǎn)征稅范圍包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。
建筑物、構(gòu)筑物是指通過建筑、安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建筑產(chǎn)品。包括：
（1）房屋：住房、廠房、辦公樓、倉庫、學(xué)校、商業(yè)用房等；
（2）煙囪、鐵路、窯爐、公路、港口、灌渠、堤壩、水庫、井等；
（3）設(shè)備安裝工程（不包括機(jī)械設(shè)備本身）：支柱、水塔、水池、設(shè)備基礎(chǔ)、操作平臺、各種設(shè)備的砌筑結(jié)構(gòu)工程、金屬結(jié)構(gòu)工程。
其他土地附著物，是指除建筑物、構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)，如樹木、莊稼、花草等。
（二）特殊規(guī)定
《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定： 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：
1、單位或者個(gè)人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個(gè)人；
2、單位或者個(gè)人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；
3、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
條例*9條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為（以下稱應(yīng)稅行為）。但單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不包括在內(nèi)。
前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。
二、納稅義務(wù)人和扣繳義務(wù)人
（一）納稅義務(wù)人：在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。
1、除《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》實(shí)施細(xì)則細(xì)則第十一條“單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。”和第十二條“中央鐵路運(yùn)營業(yè)務(wù)的納稅人為鐵道部，合資鐵路運(yùn)營業(yè)務(wù)的納稅人為合資鐵路公司，地方鐵路運(yùn)營業(yè)務(wù)的納稅人為地方鐵路管理機(jī)構(gòu)，基建臨管線運(yùn)營業(yè)務(wù)的納稅人為基建臨管線管理機(jī)構(gòu)。”的規(guī)定外，負(fù)有營業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并收取貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益的單位，但不包括單位依法不需要辦理稅務(wù)登記的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)。
2、個(gè)人，是指個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。
（二）扣繳義務(wù)人
1、中華人民共和國境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人。
2、國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。
三、營業(yè)額
（一）基本規(guī)定
房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)額為納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：1、由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；2、收取時(shí)開具省級以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；3、所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。（與企業(yè)所得稅基本相似）
（二）特殊規(guī)定
1、納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)時(shí)發(fā)生退款，納稅人的營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。
2、納稅人采取折扣方式轉(zhuǎn)讓地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。
3、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售的不動產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，以及將不動產(chǎn)無償贈與他人的，按下列順序確定其營業(yè)額：
（1）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；
（2）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；
（3）按下列公式核定：
營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）
公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。
4、納稅人以人民幣以外的貨幣結(jié)算營業(yè)額的，其營業(yè)額的人民幣折合率可以選擇營業(yè)額發(fā)生的當(dāng)天或者當(dāng)月1日的人民幣匯率中間價(jià)。納稅人應(yīng)當(dāng)在事先確定采用何種折合率，確定后1年內(nèi)不得變更。
四、稅率
房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅稅率為5％。
五、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
（一）基本規(guī)定
房地產(chǎn)業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。
營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。
（二）特殊規(guī)定
細(xì)則第二十五條：
1、 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
2、納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
3、納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。
4、納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
六、納稅地點(diǎn)
1、納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
2、納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
3、扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納其扣繳的稅款。
4、納稅人應(yīng)當(dāng)向土地或者不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅而自應(yīng)當(dāng)申報(bào)納稅之月起超過6個(gè)月沒有申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。
七、減免稅
1、1994年1月1日起，對將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的免征營業(yè)稅。農(nóng)業(yè)，包括農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)。
2、對農(nóng)村、農(nóng)場將土地承包（出租）給個(gè)人或公司用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，收取的固定承包金（租金），可比照財(cái)稅字［1994］002號文件的規(guī)定，免征營業(yè)稅。
3、對個(gè)人購買新住房后，一年內(nèi)（即2009年12月31日前）出售原自用并且是家庭*10生活住房的，若售房金額小于或等于購房金額的，暫不征收營業(yè)稅及附加；若售房金額大于購房金額的，按照售房金額與購房金額的差額征收營業(yè)稅及附加。一年內(nèi)的起始時(shí)間，以購房取得房地產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間為起點(diǎn)，以售房時(shí)簽訂售房合同并開具發(fā)票的時(shí)間為終點(diǎn)。  個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用并且是家庭*10生活住房，一年內(nèi)又購買住房改善居住條件的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅及附加和個(gè)人所得稅。個(gè)人將購買超過2年的商品住房和二手住房對外銷售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅及附加。
4、銷售房改房為了支持住房制度的改革，自1999年8月1日起，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的收入，暫免征收營業(yè)稅。
八、納稅期限
房地產(chǎn)業(yè)納稅人以1個(gè)月為一個(gè)納稅期，自期滿之日起15日內(nèi)申報(bào)納稅。
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