*9節(jié) 建設項目投資估算
(一)建設項目總投資構成：
包括固定資產(chǎn)投資、建設期借款利息和流動資金三部分。
固定資產(chǎn)投資是指項目按擬建規(guī)模，規(guī)劃設計方案、建設內(nèi)容進行建設所需的費用;建設期借款利息是指企業(yè)為建設項目進行建設投資借款和流動資金借款而發(fā)生的利息支出;流動資金是指為維持企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動所占用的全部周轉(zhuǎn)資金。
建設項目總投資形成的資產(chǎn)分為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和流動資產(chǎn)。
第二節(jié) 房地產(chǎn)項目投資與總成本費用估算
一.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關概念
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資特點
三種經(jīng)營模式：出售、出租和自主經(jīng)營。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資
房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金兩部分。
1、開發(fā)建設投資是指開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需投入的各項成本費用。包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發(fā)間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費等
2、經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資金。
三)開發(fā)產(chǎn)品成本
開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，從財務角度，這些成本可按用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本等。
而在核算上又可劃分為：開發(fā)直接費(包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費)和開發(fā)間接費(包括管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費等)。亦可開發(fā)成本和開發(fā)費用進行分類。
開發(fā)成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預見費。
開發(fā)費用包括管理費用、財務費用、銷售費用。
例6-1：某開發(fā)商在廣州開發(fā)一個項目，總建筑面積157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商鋪5,300平方米，會所17,000平方米。住宅全部銷售，商鋪用于出租，會所自己經(jīng)營。該項目總投資70,794萬元，其中開發(fā)建設投資70,644萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本65,644萬元和自營固定資產(chǎn)(會所)5,000萬元組成。會所投入運營時需投入經(jīng)營資金150萬元，在項目結束時(預計38年后)一次收回。則開發(fā)項目總投資構成如圖6-1所示：
如果項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就只有65,644萬元，不包括自營固定資產(chǎn)(會所)的5,000萬元和經(jīng)營資金150萬元。
三.房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用構成估算
1、土地費用估算
(1)土地使用權出讓金
土地出讓金的底價估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到;也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協(xié)議。
(2)土地征用及拆遷安置補償費
新條例規(guī)定：拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行產(chǎn)權調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，應根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定;實行產(chǎn)權調(diào)換的，應計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換的差價。
(3)土地轉(zhuǎn)讓費
土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權轉(zhuǎn)讓費。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。
(4)土地租用費
土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中不多見，但在房地產(chǎn)置業(yè)投資中(如購入酒店以作出租經(jīng)營之用時)經(jīng)常采用。
(5)土地投資折價
非常常見的合作開發(fā)項目的模式。
2、前期工程費
前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。
(1)項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0.1%—0.3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0.5%左右。
(2)“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。一般為設計概算的0.35%。
3、基礎設施建設費
基礎設施建設費又稱為紅線內(nèi)外工程費，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等設施的建設費用以及各項設施與市政設施干線、干管和干道的接口費用。
基礎設施費通常采用單位指標估算法來計算。粗略估算時，則各項基礎設施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。
4、建筑安裝工程費
建筑安裝工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費(結構、建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費用等。
5、公共配套設施建設費
公共配套設施費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營業(yè)性的公共配套設施(又稱公建設施)的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。
6、開發(fā)間接費
開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。
7、管理費用
管理費用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括：管理人員工資、工會經(jīng)費、業(yè)務接待費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產(chǎn)稅、土地使用稅(企業(yè)管理用房)、車船使用費、技術開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷等各種費用。
管理費用可按項目投資或前述1—5項直接費用為基數(shù)，取一個百分比計算。這個百分數(shù)一般為3%。
8、財務費用
財務費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、保險費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)為項目籌資發(fā)生的其他財務費用。
長期借款利息、流動資金借款利息的計算詳見“借款還本付息估算”。利息外的財務費用可按利息10%估算。
9、銷售費用
銷售費用是指開發(fā)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括如下三項。
(1)廣告宣傳及市場推廣費
約為銷售收入的2%—3%(住宅銷售物業(yè)較高，寫字樓物業(yè)較低)
(2)銷售代理費
約為銷售收入的1.5%—2%
(3)其他銷售費用
約為銷售收入的0.5%—1%
以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4%—6%。
10、其他費用
其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的2%—3%。
11、開發(fā)期間稅費
開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分稅費已成為開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重的費用。各項稅費應當根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。以廣州為例，這些稅費一般包括：
(1)配套設施建設費(小區(qū)建安造價的5.5%，單體11%)
(2)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(按總投資額30%-5%計征，目前暫停征收)
(3)土地使用稅
(4)建筑工程質(zhì)安監(jiān)督費
(5)供水增容費(已免征)
(6)供電增容費(已免征)
(7)物業(yè)管理基金(按售價2%計收，用于出租的物業(yè)，開發(fā)商交，用于出售的，買家交)
(8)其他
12、不可預見費
不可預見費包括備用金(不含工料價格上漲備用金)、不可預見的基礎或其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。它依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和為基數(shù)，按3%—5%計算。
如果是開發(fā)項目完成后出租或自營的項目，還應估算下列費用：
13、運營費用
運營費用是指房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。主要包括管理費用、銷售費用等。
14、修理費用
修理費用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費用。
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