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回報(bào)率是什么

2022-02-25 中級(jí)會(huì)計(jì)職稱 1134人瀏覽
老師回答
回報(bào)率是指所得的收益與投入的成本的比值?；貓?bào)率計(jì)算公式：總回報(bào)率=利潤/投入成本；平均回報(bào)率=總回報(bào)率/資金投入的年數(shù)；內(nèi)部回報(bào)率=[(總回報(bào)率+1)開年數(shù)的方]-1；投資回報(bào)率=年均現(xiàn)金凈流量÷投資總額。
總回報(bào)率是不論資金投入時(shí)間，直接計(jì)算總共的回報(bào)率。
年回報(bào)率則是計(jì)算平均資金投入一年所得到的回報(bào)率。
回報(bào)率
一般來講，商鋪可以在8年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達(dá)到8%，好的商業(yè)旺鋪可以達(dá)到16%以上。當(dāng)然不同的商鋪情況也不同?？梢阅脙蓚€(gè)公式來計(jì)算。
第一種方法，主要適用于沒有貸款的一次性投資。計(jì)算公式為：（稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi)）×12=年租金收入。年租金收入÷購買商鋪總價(jià)=年投資收益率。反之，用購買商鋪總價(jià)÷年租金收入=投資回收年限。
第二種方法，主要適用于貸款投資的收益計(jì)算。計(jì)算公式為：（稅后月租金-按揭月利息-每月物業(yè)費(fèi)）×12=年租金收入。（首期房款+按揭貸款）÷年租金收入=投資回報(bào)年限。反之，用年租金收入÷（首期房款+按揭貸款）=年投資收益率投資，當(dāng)然是為了賺錢。那究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這里也不能光算收入，還要充分考慮到各項(xiàng)支出。
收益率算法
投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計(jì)算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下四種：
租金回報(bào)率法
公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。
不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
回報(bào)率分析法
公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12/購買房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。
不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。
內(nèi)部收益率法
房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/（按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）=內(nèi)部收益率。
上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。
優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。
不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。
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