不動產(chǎn)只能抵押，不能被質(zhì)押。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，抵押不動產(chǎn)的處置權(quán)包括：建筑物和其他土地附著物;建設用地使用權(quán);以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)。
在金融抵押借貸或民間抵押借貸中，抵押物的處置權(quán)有其特殊性，對出借人而言，常有的誤區(qū)是，認為只要就借款人的財產(chǎn)設定了抵押擔保，即便借款人到期還不了款，也可輕而易舉直接通過抵押財產(chǎn)變現(xiàn)而獲清償，但殊不知，抵押物即使沒有滅失、貶損，抵押權(quán)的實現(xiàn)也并非一定萬無一失。
一、民法典不動產(chǎn)抵押權(quán)包括什么
民法典規(guī)定，可以設立抵押權(quán)的不動產(chǎn)包括建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權(quán)、海域使用權(quán)等。
二、相關(guān)法律規(guī)定
《中華人民共和國民法典》
第三百九十四條【抵押權(quán)的定義】為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。
前款規(guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)。
第三百九十五條【抵押財產(chǎn)的范圍】債務人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：
(一)建筑物和其他土地附著物;
(二)建設用地使用權(quán);
(三)海域使用權(quán);
(四)生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品;
(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;
(六)交通運輸工具;
(七)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。
抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。
第三百九十九條【禁止抵押的財產(chǎn)范圍】下列財產(chǎn)不得抵押：
(一)土地所有權(quán);
(二)宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外;
(三)學校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益設施;
(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);
(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。
依據(jù)《民法典》的規(guī)定，以不動產(chǎn)作為抵押物擔保時，可以設立抵押權(quán)的不動產(chǎn)包括建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權(quán)、海域使用權(quán)等。而土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)等不動產(chǎn)，不得抵押。
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