不動產(chǎn)預(yù)告登記是什么
2022-03-10
稅務(wù)師
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老師回答
房屋預(yù)告登記指當事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。
預(yù)告登記的特點
預(yù)告登記與一般的不動產(chǎn)登記區(qū)別表現(xiàn)在：一般的不動產(chǎn)登記都是指不動產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進行的登記，而預(yù)告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)而進行的一種登記。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動的權(quán)利。納入預(yù)告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他效力，以確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律結(jié)果。因此，預(yù)告登記是與異議登記同時構(gòu)成不動產(chǎn)登記中的重要內(nèi)容。
預(yù)告登記的發(fā)生
預(yù)告登記的申請必須由具有資格的人提出，同時還須具備一定的條件。在預(yù)告登記中，應(yīng)以所保全的請求權(quán)的權(quán)利人為預(yù)告登記權(quán)利人，以不動產(chǎn)所有權(quán)人為預(yù)告登記的義務(wù)人。有學(xué)者認為，預(yù)告登記可以由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請，也可以由債權(quán)人或債務(wù)人根據(jù)當事人雙方訂立的合同單獨申請，也可以根據(jù)法院的裁判提起預(yù)告登記的申請。（前引余能斌書，第404頁。）我們認為，預(yù)告登記只能由預(yù)告登記權(quán)利人申請，義務(wù)人有義務(wù)協(xié)助進行，應(yīng)當出具預(yù)告登記申請所需的書面同意書。
上述兩個《物權(quán)法草案建議稿》均未對預(yù)告登記的申請權(quán)人與預(yù)告登記的義務(wù)人作出明確規(guī)定，這不利于預(yù)告登記的操作，容易發(fā)生預(yù)告登記糾紛。而《物權(quán)法（征求意見稿）》也只是規(guī)定了債權(quán)人有權(quán)向登記機關(guān)申請登記，對預(yù)告登記的義務(wù)人未提及。我們認為，在未來民法立法對預(yù)告登記進行規(guī)定時，應(yīng)當對預(yù)告登記權(quán)利人和義務(wù)人都予以明確規(guī)定，并對列明申請預(yù)告登記時需要提交的文書。
借鑒德國、日本、瑞士等國承認法院的臨時處分命令可以產(chǎn)生預(yù)告登記的作法，我國民事立法也應(yīng)當規(guī)定，當義務(wù)人拒絕協(xié)助時，預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院提出申請，由法院依照非訟程序作出裁定，權(quán)利人可以持此裁定向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。為此，需要民事訴訟法對這種程序作出規(guī)定。
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